株式会社モリーフ

～大家・借家人の方が知っておきたい「孤独死」の備え～

 

はじめに
近年、単身高齢者の増加に伴い「孤独死」が社会問題となっています。賃貸物件で孤独死が発生した場合、大家や管理会社は原状回復や心理的瑕疵への対応を迫られますが、借家人やその保証人に賠償責任を問えるのか？そして、損害保険でどこまでカバーできるのか？本記事では、法的な考え方と保険の活用法をわかりやすく解説します。

 

 

🧍‍♂️孤独死とは？
孤独死とは、誰にも看取られずに亡くなり、一定期間発見されない死を指します。病死や老衰、自宅での事故などが原因であることが多く、故意や過失がないケースがほとんどです。

 

 

⚖️借家人に賠償責任はあるのか？
結論から言えば、孤独死に対して借家人やその保証人に賠償責任を問うことは原則として困難です。
理由：
• 国土交通省のガイドラインでは、原状回復義務は「故意・過失・善管注意義務違反」がある場合に限られる。
• 孤独死は通常、本人の過失ではないため、損害賠償請求は認められにくい。
• 事故物件化しても、心理的瑕疵による家賃減額などの損失は、法的には請求困難。

 

例外的に認められたケース：
• 借主が生死に関わる持病を抱えていたにもかかわらず、予見可能性を無視していた場合。
• 自殺など、故意性が認められる場合は賠償責任が発生する可能性がある。

• 孤独死以前に、入居者の故意によって壊されたと確認できる部分の修理費で、相続人が認める場合。

 

 

🧹原状回復費用と特殊清掃
孤独死が長期間放置された場合、室内には死臭や体液、害虫などが発生し、特殊清掃やリフォームが必要になります。費用は数十万円〜百万円を超えることも。
誰が負担するのか？
• 借主に過失がない場合、原則として大家が負担。
• 相続人や保証人に請求するには、誠意ある話し合いが必要。
• 高額請求は相続放棄や自己破産を招くリスクもあるため、慎重な対応が求められる。

 

 

🛡️損害保険で備える方法
孤独死による損害をカバーするには、借家人賠償責任保険や家主向けの特殊清掃費用補償付き保険の活用が有効です。
●借家人賠償責任保険とは？
• 借家人が火災・水漏れなどで建物に損害を与えた場合に補償。
• 孤独死は「故意・過失なし」のため、通常は対象外。
●特殊清掃費用補償付き保険とは？
• 家主向けの火災保険や施設賠償保険に特約として付帯。
• 孤独死後の清掃・消臭・リフォーム費用を一定額まで補償。

 

💡保険代理店・大家ができること
• 賃貸契約時に借家人賠償責任保険の加入を義務づける。
• 家主自身も特殊清掃費用補償付き保険に加入する。
• 孤独死リスクの高い物件には見守りサービスやIoT機器の導入を検討する。
★ 万が一に備え、相続人や保証人との連絡体制を整えておく。

 

↑特にこの★は本当に大事で、退去時には大小さまざまトラブルが発生します。

テナントなどで入居者が事業者の場合、資金繰りの悪化による夜逃げや、自己破産などで音信不通になる事もあります。

管理会社に任せる部分はあると思いますが、大家さんとして自己防衛することは、絶対に必要です。

保証人が常に連絡の取れる人か？これはかなり重要な事です。

 

 

投資物件をお持ちの方ならば、利回り計算の中に、火災保険の補償内容充実費用を入れられると良いと思います。

保険料は上がっても、結果的に持ち出しが少なく済み、計算上の物件利回りが高くなる（もしくは下がりにくくなる）可能性があるからです。

火災保険も金融商品である以上、上手に使えば、「安全のお守り」以上の投資効果があるのです。

 

 

🧭まとめ：孤独死は「誰かの責任」ではなく「みんなの備え」
孤独死は、誰にでも起こり得る現代的な課題です。法的責任を追及するよりも、事前の備えと誠意ある対応が、大家・借家人・保険代理店の信頼関係を守る鍵となります。
保険は「もしも」のときに、心の余裕をもたらす道具です。孤独死という現実に向き合いながら、安心できる住環境と人間関係を築くことこそが、真のリスクマネジメントではないでしょうか。